В силу различий понятий "затраты" и "стоимость" затратный подход не показывает рыночную стоимость недвижимости. Вывод о рыночной стоимости объекта принимается оценщиком после глубокого анализа значений по каждому из подходов, опираясь на более приемлемый подход в конкретном случае. Выбор между стоимостями "воспроизводства" и "замещения" индивидуален в каждом случае оценки. В себестоимости строительства выделяют прямые, косвенные затраты. Прямые затраты – это средства, затраченные на строительство. Косвенные затраты - сопутствующие расходы (инвестиции, рекламные расходы, накладные расходы и т.д.).
Определение конечной стоимости объекта, а именно: корректировка восстановительной стоимости на износ, увеличение полученной после корректировки на износ стоимости на величину стоимости земельного участка
Определение рыночной стоимости участка земли.
Расчет износа всех видов. Износ уменьшает полезность объекта недвижимости, его привлекательность для инвестора и снижает стоимость объекта. На стоимость объекта влияют также внешние факторы. Износ (И) измеряют в процентах. Различают функциональный износ, физический износ и внешний износ. По виду бывают устранимыми и неустранимыми.
Определение прибыли инвестора.
Оценка ВС (восстановительной стоимости объекта оценки). Это стоимость нового строительства недвижимости в текущих ценах без учета износа на дату оценки. Стоимости воспроизводства или замещения - база для расчета ВС.
Затратный подход – это расчет затрат для восстановления имущественного комплекса с учетом износа на дату оценки. Имущественный комплекс – это земельный участок и созданные на нем улучшения. Основа затратного - принцип "замещения", по которому клиент не затратит больше средств, чем затраты на приобретение аналогичного по назначению участка.
Затратный подход в оценке » Все о строительстве, ремонте, дизайне и архитектуре. iStroyPortal.ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий